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楼市“五限”策略:将扼住炒房者的喉咙,实现“房子是用来住的”核心目标

  当前, 国内房地产市场"限"字成为了2017年楼市关键词。自今年3月以来,全国迎来了暴风式的楼市调控浪潮。据不完全统计,目前全国已超过60个城市进入新调控队列,包括一线城市以及部分二三线城市。除了以往的限购、限价、限贷,新增了"限售、限商"内容,全国楼市开启"五限时代"。

  房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷甚至提高信贷利率,控制成交量,最终影响房价趋势,目前房地产已经从限购、限贷时代升级到限售时代,对我国的房地产走势和泡沫管控将具有重大的意义。

  2016年底中央经济工作会议提出:“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。”这一方针,成为今年以来房地产各项政策措施的根本原则。当前,多项政策措施的出台,正在描绘基础性制度和长效机制的基本轮廓。

  7月24日,中央政治局会议指出:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”

  会议提及房地产只有三句话,寥寥数语,成为今年下半年政府对房地产市场发展的指导方向。直白地解释是:房地产市场的大涨大跌都是不允许的,现行的调控政策还将继续执行,长效机制的建立还要加快 。

  限购的核心作用是改善房地产的购买供需关系,抑制房地产投“机”需求,从而可以有效地降低房地产价格过快上涨。

  限贷则是从杠杆角度,降低购买者的杠杆比例,从而可以有效地加大购买者成本,抑制房地产投“机”需求,有效地防控资产泡沫。

  限售是冻结流动性,从出口处对房地产进行冻结,从而大大地冻结了资金的流动性,有效地防控房地产泡沫。

  世界上任何国家房子都是用来住的,价格虽然也在涨,但符合正常的市场发展规律,国外对房子的需求够居住就行了,没有像国人对房子拥有欲望如此强烈,本该是安居乐业的场所,却被当做赚钱的工具。

  楼市的根本作用是解决居住问题,无非是买得起、买不起,租得起、租不起的问题。房地产承载了太多的内容,上下游关联着上百个行业,以及上百万人的就业问题,可谓“牵一发而动全身”。问题的存在,想要立竿见影地解决却是几乎不可能的。2017年称得上是房地产市场风生水起、大招频出的一年,全国70个大中城市出台政策达160次,创造历史之最。

  2016年底,当全国沉浸在抢房狂潮之中,2017年一线城市在调控中下跌,调控压力下,楼市乱象横飞,普通人要拨云见月、看清形势很难,很多人不理解调控,质疑行政手段打压,甚至认为是开倒车,纵观楼市,调控会继续加码,房产调控从来都是有效的,历史上只要调控房价肯定是有跌的。

  有人说,防止房地产过快上涨的进一步管控措施,这是我国对房地产价格过高的忧虑表现。从目前来看,我国部分热点城市的房地产价格过高,和美国的股市一样,已经成为标志性的资产价格。我国的外汇管制时代已经基本过去,开始放松了,同时,RMB汇率也处于较高的时代,并基本维持稳定。这个形势下,进一步管控房地产,这是资金、RMB汇率和房地产价格三角形稳定中的重要因素。既然允许资金外流、RMB汇率继续稳定,则须调控房地产,因此我们看到了进一步的房地产调控措施。当然,更核心的是我国开始在2017年大力去杠杆,解构杠杆链条。

  9月24日,六个城市出台房地产限售政策,限售期限从两年到五年不等,政策出台后,立即引起广泛关注,一些“专家”们纷纷发声反对房地产限售,有的“专家”为“刚需”说话。自年3月25日厦门市首个实施限售政策,其后,限售城市阵营不断扩围,福州、广州、青岛、常州、扬州、东莞等城市先后实施该政策,截至9月底,随着长沙、重庆、贵阳、南昌等城市新政的出台,粗略统计目前全国实施限售的城市已达41个,限售期限在2年-10年之间,其中23城限售期限为2年,11城限售期为3年,4城限售期为5年。对于限售,一些“专家”都想歪了,政府决定限售意味着交易减少,而交易减少税收也随之减少,财政收入、GDP都将受到影响,可为什么还是要限售呢?

  “房子是用来住的,不是用来炒的”这一核心定位,意图非常明显,就是告诫那些炒房者,见好就收吧,不要再炒房了。其后,各地陆续出台政策呼应中央的“房住不炒”定位,截止到今年3月份,40多个城市出台调控政策,可这些政策在炒房者眼里,只是喊喊口号而已,他们在发现一二线城市已无利可图之后,转战三四线城市。短短半年多时间,很多三四线城市房价被大幅推高,有个地方接近翻倍。炒房者不断翻新炒房手法,通过各种渠道获取首付贷用于炒房,换言之,他们分文不掏就可以顺利炒房。炒房者成功地推高三四线城市的房价,让“房住不炒”的定位陷于无比尴尬的境地,部分民众甚至有这样的误解:炒房者是与地方政府联合起来炒高了房价。面对尴尬,面对民众的误解,面对咄咄逼人的炒房者,政府迫不得已出台房地产限售政策。

  限售政策,其实精准打击了炒房者,可以说是扼住了炒房者的喉咙。因为限售冰封了楼市交易,很大程度上加大炒房者的持有成本,延长其变现周期,降低其获利预期,这样持有房屋的炒房客将深度被套,为了还贷,他们不得不割肉处理符合交易条件的房屋;而持币欲入市的炒房者将选择观望。

  而对于普通民众,房地产限售政策对他们是一种保护。由于他们买房是为了自住,根本不考虑出售,限售政策对他们没有丝毫影响。如果需要改善,完全可以等到限售期满后换房。即便是家里有事急需用钱,也可以通过抵押贷款解决。与此同时,房地产限售能在一定程度上平抑房价,利于普通民众以合理的价格实现自己的安居梦。

  尽管楼市已处降温势头,各地的调控政策还在持续,且呈现越来越严格的趋势。特别是10月以来,湖南长沙、江苏无锡、浙江杭州等地几乎是同时发布调控新政策,加强了对住宅市场的调控力度,而且都出台了“限售”的调控措施。例如,无锡和嘉兴都规定,购买住房在取得不动产权证2年内不可转让和上市交易,从“限购”提升至“限售”,这一调控手段已经在越来越多的城市得到实施,也成为了本轮限购的一个新特点,以前调控更多着眼于房地产的过热,政策随着房价走。而目前的这一轮房地产调控,而是要抑制房地产的金融属性,从根源上打击房地产的炒作属性。最终实现“房子是用来住的,不是用来炒的。如此看来,对于加杠杆的投资者来说,投资的风险越来越大,但限售保证了市场的稳定发展,对刚需置业者来说一定程度上是一种利好,限售是抑制投机性需求的短效措施。从长远看,长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。目前,城乡有形和无形的距离正在被拉近,基础设施建设、土地制度和社会保障制度改革,综合效应已开始显现,未来,农村危房改造将接棒棚改,成为下一轮房地产的开发热潮,而且基层群众对医疗、环保、健康、娱乐等需求也上升,房地产开发投资的韧性还很足。(作者系国际商报评论员、证券融投资顾问 许益辉 )