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深圳楼市:这类房子迎来利空!

  在深圳,投资写字楼的购房者真的要小心了。

  今天(7月5日),据世邦魏理仕研究部报告显示:深圳市甲级办公楼市场空置率上升至16%,租金涨幅仅为0.1%,

  一季度深圳新供应的甲级写字楼为29万平方米,业内预测下半年还将供应70万平方米。深圳的甲级写字楼今年的存量将达到650万平方米,相比去年,几乎翻倍!

  在查阅去年的统计报道时发现:2016年年底,深圳的甲级写字楼的空置率只有13.26%。而这份数据来源于戴德梁行,数据真实可信!

  (戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、第一太平戴维斯等并称为国际房地产顾问"五大行"。)

  仅半年的时间,甲级写字楼空置率已经上升了6个百分点,深圳商业用房的投资风险已经明显加剧。

  看房团在此前《深圳的这种房子,你千万要小心!》中提到过:深圳商业用房消化周期需要246.3个月,估算下要20年之久。

  商业用房是指从事商业和为居民生活服务所用的房屋,比如商场、写字楼等。其中,甲级写字楼也被称作是商业用房投资标的,但现在来看,所谓的投资标已经相当不靠谱。

  我们看下最近三年深圳甲级写字楼概况:

  

时间   总面积(万平方米)   新增面积(万平方米)   空置率  
2015年   554  

  超过75   8.1%  
2016年   343.7   65   13.26%  

 
2017年   650   预计超100   16%  

综合来看,过去三年深圳市的甲级写字楼供应至少接近300万平方米,今年最多。这个数据尽管是推算,但还是保守估计。

  2015年供应颇多,根据多家报道推测,2015年的新增供应应该超过了75万平方米。但经过深圳严厉的P2P网贷平台整改之后,大量的金融公司出现关门潮,金融企业作为需求最大的行业备受打击,因此空置率上升比较正常,但最近几年的天量供应,空置率开始超过10%,到今年已经超过16%。

  这意味甲级写字楼不但不好卖,能不能租出去都是问题。

  2016年写字楼平均租金环比下降2.0%,至221.9元每平方米,同比下降0.8%。平均售价环比下降2.1%,为55961元每平方米。

  写字楼市的平均售价出现下滑,租金也出现下跌,根据权威机构预测,今年租金下滑也是大概率事件。

  我们再预算下甲级写字楼的消化周期,这一部分决定了深圳写字楼的投资价值。

  戴德梁行推算过:深圳每年50~70万平方米的消化量。我们以60万平方米每年来计算,深圳的甲级写字楼销售去化周期达到了10.8年。

  这一数据值得所有想投资甲级写字楼的购房者所警惕。

  按照去年第四季度的9.2万平米的市场净吸纳量,深圳甲级写字楼的去化周期也要达到9.3年。

  近十年的消化周期,甲级写字楼投资潮已是强弩之末。

  并且,除了甲级写字楼,购房中心体量也出现了过剩的局面,并且对于小型商户来说,很多敖贵的购物中心吸引力已经不大。

  并且在深圳,中心区过多,人口密集的片区比比皆是,很多行业甚至还要面对互联网的冲击,写字楼的红利期早就不复存在。

  也就是说,投资商业用房已经是危机四伏,能供投资的选择的项目也是凤毛麟角。对于大部分项目来说,“买到等于被套,被套等于接盘”。

  很多巨头房企应对于这一局面也做出了多番调整,比如保利、华润等,或自持,或进行商业运营,加入科技元素,希望靠硬件设施、软化服务、区位优势来带高租金,以此来吸引投资者。但这种项目多处于核心地段,优质项目市面上并不多,并且价格不菲,升值空间基本见顶。此外,深圳写字楼的竞争已经十分激烈,非核心地段的写字楼恐怕将更加难以操作。

  虽然CBD或绝对核心区受波动影响较小,但今年福田、南山为主的核心区也加大供给,中心区也会有所影响。

  上半年供给的项目包括:中国人寿(601628)大厦、平安国际金融中心、深业上城、深圳自贸中心、前海卓越时代广场、京地大厦、皇庭中心、新世界文博中心及深圳湾科技生态园等;

深圳楼市:这类房子迎来利空!

  下半年预计将有科通大厦、香江金融中心、深城投中心、生命人寿大厦、荣超联合总部大厦、金地中心等项目入市,全年福田供给最多。

深圳楼市:这类房子迎来利空!

  2016年,福田、南山的空置率在去年为8%、18%(来源于第一太平戴维斯)。现在来看,福田下半年的空置率还会进一步提升,全市租金方面可能都会出现小幅度的下降。

  尽管业内推测除金融业外,在大湾区的利好下,外企进驻深圳的数量也会有所提升,但现在来看,深圳甲级写字楼的整体情况是供大于需。

  截止到今天,深圳今年的土地供应都已商服用地为主,并且按照深圳30%的产业用地红线,深圳市的写字楼库存在未来会更为庞大。

  有机构预测:未来5年的甲级写字楼供给将超过838.9万平方米。

  这对写字楼投资市场来说,将是巨大的利空。对于普通投资者来说,投资写字楼已经是“烧钱行为”,不再是理性的选择。

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